火爆演變成瘋狂，誰是年末樓市推手

    歲末年終，中國樓市再次掀起了一陣量價(jià)齊漲的高潮。隨著一線城市成交量、成交價(jià)的不斷走高，二、三線城市也迎來了一輪上漲高峰。中國樓市在即將跨入2010年門檻時(shí)由“火爆”演變成了“瘋狂”。

    兩個(gè)月房價(jià)漲100萬元

    北京一位姓胡的業(yè)主9月份以190萬元的價(jià)格購買了一套南三環(huán)附近時(shí)代芳群小區(qū)135平方米的三居室，11月份就將它以290萬元的價(jià)格在房產(chǎn)中介處掛牌，雖然業(yè)主告訴記者，價(jià)錢還有商量的余地，但一套房子漲價(jià)100萬元只用了兩個(gè)月的時(shí)間，這依舊讓人大跌眼鏡。

    國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的全國房地產(chǎn)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示，1-11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售面積增長54.4%；而同一時(shí)期商品房銷售額達(dá)到35987億元，同比增長86.8%。其中，商品住宅銷售額增長91.5%。價(jià)格漲幅幾乎達(dá)到銷售面積漲幅的兩倍。易居中國的數(shù)據(jù)顯示，11月份上海商品住宅每平方米成交均價(jià)達(dá)到每平方米18686元，環(huán)比上漲15%。

    房價(jià)的高企絲毫沒有影響購房者的積極性。年底，杭州、北京等地再次出現(xiàn)了購房者排隊(duì)搶新盤的情景，導(dǎo)致多處樓盤被迫提前開盤。

    寬松政策下投機(jī)再現(xiàn)樓市

    “投資”“保值”“為孩子畢業(yè)后做準(zhǔn)備”……記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在年末的購房者當(dāng)中，有相當(dāng)數(shù)量的人并非出于單純的自住需求，帶有投資性質(zhì)的買房開始成為市場的主力。

    我愛我家的一位名叫羅鵬的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，從他年內(nèi)經(jīng)手的多綜二手房交易來看，單純的以自住為目的的需求不到一半，更多的買房者是出于對通脹的擔(dān)憂和對房價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期而進(jìn)行的投資或半投資性質(zhì)的買房。

    而那位買房兩個(gè)月就放盤的胡姓業(yè)主則表示，由于今年貸款利率低，房價(jià)上漲快，個(gè)人投資房地產(chǎn)的回報(bào)率非常高。年初買房，年尾賣出就能掙到將近一倍的利潤。

    美聯(lián)物業(yè)在京、滬、深三地各取樣2000名購房者進(jìn)行的需求調(diào)查顯示，在北京的調(diào)查中有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選投資目標(biāo)。而這一數(shù)據(jù)在上海也達(dá)到了51%。

    我愛我家市場研究部研究員秦瑞告訴記者，除了零散的投資性需求，隨著房地產(chǎn)市場的升溫，投資客集中進(jìn)場的情況也開始出現(xiàn)，尤其是在國家進(jìn)行了礦產(chǎn)資源改革后，原本在山西、陜西和內(nèi)蒙古進(jìn)行礦產(chǎn)投資的民營礦主開始將資金轉(zhuǎn)向穩(wěn)步上升的北京樓市。

    鴻坤地產(chǎn)總經(jīng)理助理趙鵬告訴記者，雖然目前北京市場還沒有再現(xiàn)兩年前南方炒房團(tuán)集中進(jìn)京炒房的景象，但房價(jià)上漲的速度和空間顯然對投資者有很強(qiáng)的吸引力。

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    花樣頻出營造市場稀缺氛圍

    2007年樓市快速上升時(shí)曾經(jīng)有人估算，當(dāng)時(shí)的住房存量，市場至少需要消化三年。然而兩年還沒有過完，市場就再次出現(xiàn)了“供不應(yīng)求”的稀缺景象，這其中固然有短期市場因素波動(dòng)的影響，同時(shí)也與部分售房者處心積慮的“造勢”密切相關(guān)。

    根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，11月，北京二手房網(wǎng)上簽約超過3萬套，達(dá)到歷史最高點(diǎn)，但與此同時(shí)，個(gè)別中介公司11月份“網(wǎng)簽”簽約退房率卻高達(dá)14%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了正常退改簽量6%的上限。秦瑞告訴記者，網(wǎng)簽并不等于實(shí)際簽約，網(wǎng)簽規(guī)則規(guī)定，同一套房源只要有一家中介通過網(wǎng)簽報(bào)了成交，其他中介就不能再成交了。

    業(yè)內(nèi)人士指出，出現(xiàn)網(wǎng)簽量與實(shí)際簽約量大幅出入，其原因就在于，部分中介機(jī)構(gòu)出于爭奪房源的目的，通過退改簽“鎖定”房源，同時(shí)變相造成房源緊俏的情況，促使很多買家著急出手購房。

    與二級市場給成交量“注水”相比，一級市場開發(fā)商捂盤惜售的情況也不斷上演，月初舉行的上海房地產(chǎn)交易展示會(huì)上就出現(xiàn)了開發(fā)商“只展不售”的奇怪現(xiàn)象。由于年內(nèi)房價(jià)始終在高位上熱銷，使房企收入倍增，再加上寬松的信貸政策，房企的資金面相當(dāng)充裕。有開發(fā)商說：“即使現(xiàn)在一棟房子都不賣，撐一年都沒問題。”

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，部分開發(fā)商捂盤惜售，導(dǎo)致房源在短期內(nèi)供不應(yīng)求已經(jīng)明顯影響到了市場預(yù)期，推高了房價(jià)。

    “恐慌心理”下的非理性預(yù)期

    對于年末房地產(chǎn)市場的火爆，此前流行的解釋是房地產(chǎn)優(yōu)惠政策到期引發(fā)的“末班車”效應(yīng)。雖然營業(yè)稅政策到期后購房者的購房成本將有所提升，但從短短一個(gè)月內(nèi)房價(jià)的漲幅來看，多漲出來的價(jià)格早已大大超過了政策能夠給予的優(yōu)惠。

    記者在北京多家二手房交易現(xiàn)場采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在政策走向基本明朗后，仍有不少購房者在積極入市，很多人都是當(dāng)天看房當(dāng)天下訂金，生怕業(yè)主會(huì)繼續(xù)漲價(jià)，或是被別人以更高的價(jià)格買走?？焖偕蠞q的房價(jià)使很多購房者形成了一種“再不買就會(huì)更貴”的恐慌心理。大量購房者已經(jīng)慣性地認(rèn)為，在地價(jià)不斷提升，城市土地不斷減少的情況下，房價(jià)只可能漲不可能跌。市場預(yù)期已經(jīng)被日益上漲的房價(jià)拖入了一個(gè)單向前行的非理性軌道。