鄭永年：GDP主義推高房價(jià)

    ■核心提示

    一邊是2009年金融危機(jī)，一邊是房價(jià)依然“漲”字當(dāng)?shù)溃?/span>

    一邊是泡沫和較高比例的空置房，另一邊殘酷的現(xiàn)實(shí)是，中國不少家庭無力購房……

    中國的房地產(chǎn)市場為何出現(xiàn)如此多的“二律背反”，難道僅僅是供求關(guān)系失衡，導(dǎo)致市場之手打開“潘多拉魔盒”？還是宏觀管理政策之失？“供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋今天中國的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀了。”著名中國問題專家、新加坡國立大學(xué)東亞研究所所長鄭永年日前在廣東東莞接受本報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)提出見解：GDP主義是房價(jià)上漲的深層次推手，對(duì)于政府而言，住房首先應(yīng)是社會(huì)政策，其次才是經(jīng)濟(jì)政策。

    供求關(guān)系已很難解釋中國房地產(chǎn)市場

    很簡單，如果求大于供，那么就不會(huì)有那么多的空置房了；如果供大于求，就不會(huì)有那么多的人買不起房了。

    南方日?qǐng)?bào)：我們注意到，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，即便在金融危機(jī)發(fā)生的2008年底和2009年里，中國的房價(jià)依然是“漲”字當(dāng)?shù)?。您如何看待房地產(chǎn)增長與2009年度中國GDP實(shí)現(xiàn)8.7%增速的關(guān)系？

    鄭永年：這次金融危機(jī)之中，政府啟動(dòng)龐大資金的投資計(jì)劃，也有很大一部分流向房地產(chǎn)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)越不好，房地產(chǎn)就越大發(fā)展，這點(diǎn)很容易理解。其實(shí)房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的重要性也不容置疑，房地產(chǎn)已經(jīng)占了GDP的6%，四分之一的投資在房地產(chǎn)行業(yè)，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。房地產(chǎn)本身就是GDP的保證之一，如果GDP增長8.5%的話，賣地就占了4.4%。如果站在地方政府的立場上，它們既要財(cái)政收入又要完成GDP指標(biāo)，很多地方不賣地又能做什么？毫不夸張地說，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟(jì)。

    南方日?qǐng)?bào)：中國房地產(chǎn)市場上，存在著較高比例的空置房，另一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，中國不少家庭無力購房，有關(guān)專家已經(jīng)擔(dān)心房地產(chǎn)市場的“泡沫”的程度，對(duì)此，您是否擔(dān)憂？

    鄭永年：多年來，這個(gè)泡沫一直在不停地增大，就像美國的金融投機(jī)機(jī)構(gòu)就是通過房地產(chǎn)擴(kuò)張，這已經(jīng)不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)了，部分程度上屬于虛擬經(jīng)濟(jì)。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)北京、上海和深圳等大城市的調(diào)查，大城市的房屋空置率已經(jīng)超過10%的國際警戒線。與此平行存在的現(xiàn)實(shí)是，中國不少家庭無力購房。到底是什么原因造成了中國房地產(chǎn)這種荒謬的局面呢？很多人往深一步，轉(zhuǎn)向了土地供應(yīng)市場，指向地方政府的責(zé)任。的確，就土地而言，地方政府負(fù)有不可推卸的責(zé)任。多少年來，人們所聽到的似乎也只有經(jīng)濟(jì)學(xué)家的聲音，那就是供求關(guān)系。但供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋今天中國的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀了。很簡單，如果求大于供，那么就不會(huì)有那么多的空置房了；如果供大于求，就不會(huì)有那么多的人買不起房了。供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋中國房地產(chǎn)市場。

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    房地產(chǎn)不能僅僅被視為經(jīng)濟(jì)政策一部分

    把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)政策，其GDP功能(對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn))被凸現(xiàn)出來，而其社會(huì)功能(社會(huì)成員對(duì)住房的需求和人們的“空間權(quán)”)就被忽視。

    南方日?qǐng)?bào)：那么在供求關(guān)系之外，您認(rèn)為還出了什么問題？

    鄭永年：房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的形成當(dāng)然有很多原因。但是最大的因素莫過于發(fā)展房地產(chǎn)市場主導(dǎo)思想的嚴(yán)重失誤。簡單地說，在中國，房地產(chǎn)僅僅被視為經(jīng)濟(jì)政策的一部分，而非社會(huì)政策的一部分。因?yàn)榘逊康禺a(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)政策，其GDP功能(對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn))被凸現(xiàn)出來，而其社會(huì)功能(社會(huì)成員對(duì)住房的需求和人們的“空間權(quán)”)就被忽視。因?yàn)樯唐贩考婢咄顿Y和消費(fèi)價(jià)值，人們對(duì)其價(jià)格上漲有預(yù)期。開發(fā)商利用這樣的社會(huì)預(yù)期去囤積土地和新房，購房者也會(huì)迫不及待地去買房。從而一步一步地把房價(jià)逼向新高。要解決這個(gè)問題，政府就要扮演一個(gè)很重要的角色。就房地產(chǎn)而言，中國政府面臨雙重的挑戰(zhàn)：一方面是房地產(chǎn)泡沫。房價(jià)泡沫一旦破滅，總體經(jīng)濟(jì)就要遭殃。另一方面是社會(huì)成員的居住權(quán)。

    西方很多國家以前也是GDP主義，服務(wù)于資本，但后來由于工人階級(jí)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生，使公共住房等成為福利資本主義很重要的一部分，也正是這些社會(huì)福利、社會(huì)制度部分程度上救了資產(chǎn)階級(jí)和資本主義。作為社會(huì)主義國家的中國，更應(yīng)該重視社會(huì)政策，如果不用社會(huì)改革把住房、醫(yī)療保險(xiǎn)、教育保障做好的話，同樣會(huì)發(fā)生危機(jī)，現(xiàn)在的社會(huì)政策就是要去救這個(gè)市場經(jīng)濟(jì)。

    南方日?qǐng)?bào)：如果這個(gè)狀況持續(xù)，您認(rèn)為會(huì)發(fā)生像日本房地產(chǎn)市場當(dāng)年那樣的危機(jī)嗎？

    鄭永年：房地產(chǎn)問題如果說在日本只是房地產(chǎn)泡沫的話，在中國有可能就是社會(huì)泡沫。住房是中國老百姓死認(rèn)的權(quán)利，我們的老祖宗幾千年前早就說了，居者有其屋，有恒產(chǎn)者有恒心，這就是中國人的生存觀。如果居住權(quán)被剝奪了，這不只是社會(huì)運(yùn)動(dòng)的問題。

    要意識(shí)到，世界上從來沒有一個(gè)執(zhí)政黨為了GDP去抽掉自己的社會(huì)基礎(chǔ)，西方的公共住房發(fā)展出來也是考慮它的社會(huì)后果，考慮社會(huì)的整合和穩(wěn)定，中國也是這樣的。所以說，住房首先是社會(huì)政策，其次才是經(jīng)濟(jì)政策。

    GDP主義使社會(huì)更加脆弱

    除了一般商品房的大幅漲價(jià)之外，住房的社會(huì)功能的缺位，更體現(xiàn)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供給的極度缺乏上。

    南方日?qǐng)?bào)：依您之見，政府應(yīng)該如何調(diào)整眼下的房地產(chǎn)市場導(dǎo)向？

    鄭永年：中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增長以GDP來衡量，GDP主義也是中國發(fā)展和增長的最主要政策根源。很長時(shí)間以來，GDP主義是中國政府刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一整套政策。政府確立一個(gè)量化了的發(fā)展目標(biāo)，再把這個(gè)目標(biāo)科學(xué)地分解，落實(shí)到各級(jí)官員。很自然，GDP的增長成了官員升遷的最主要的指標(biāo)。從這個(gè)角度來說，人們似乎很難指責(zé)各級(jí)官員，因?yàn)镚DP指標(biāo)是這些官員生活其中的政治體系運(yùn)作的內(nèi)在部分。而地方政府無視住房的社會(huì)功能，只強(qiáng)調(diào)住房的財(cái)政功能，即“土地財(cái)政”。土地轉(zhuǎn)讓金普遍占到地方財(cái)政收入的30%以上，許多地區(qū)60%到70%的基礎(chǔ)設(shè)施投資依賴土地財(cái)政。除了一般商品房的大幅漲價(jià)之外，住房的社會(huì)功能的缺位，更體現(xiàn)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供給的極度缺乏上。

    GDP主義使地方政府把房地產(chǎn)當(dāng)經(jīng)濟(jì)政策，忘記了住房應(yīng)該首先是社會(huì)政策的一部分。房地產(chǎn)本來就有很大的社會(huì)性。中國社會(huì)要進(jìn)入消費(fèi)社會(huì)就要有社會(huì)保障系統(tǒng)，需要社會(huì)政策支撐，這樣的體制不改變，人們就不敢花錢消費(fèi)。GDP主義惡劣的另一方面就是追求GDP幫助資本摧毀了舊的社會(huì)保障機(jī)制，但沒有建立起新的社會(huì)保障機(jī)制，使得社會(huì)成員全身赤裸裸地暴露地投入了一個(gè)不確定的市場社會(huì)中去。

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    政府不能把公共住房看作是救濟(jì)窮人

    政府把公共住房看作是救濟(jì)窮人，肯定要失敗，那些社區(qū)最后都會(huì)成為貧民窟、治安危機(jī)重重的場所。歐美一些國家就有這樣的先例。而像北歐，政府真正把公共住房作為社會(huì)政策，都做得很好。

    南方日?qǐng)?bào)：面對(duì)社會(huì)的不滿，盡管也有一些政策出臺(tái)，例如“廉租房”和“廉價(jià)房”，但遠(yuǎn)不能解決問題。那在這個(gè)問題發(fā)生之前，在政府這個(gè)層面還能做哪些技術(shù)性補(bǔ)救措施？

    鄭永年：從技術(shù)上來說一點(diǎn)也不困難。像新加坡政府，規(guī)定一套房要住多少年才能賣，提高二套房標(biāo)準(zhǔn)，限制外國資本，加上房產(chǎn)稅、繼承稅等。這些具體政策可以依照中國國情實(shí)事求是地改革，比如對(duì)于大多數(shù)只有一套房的家庭，就可以考慮免交房產(chǎn)稅和繼承稅等?？梢酝ㄟ^實(shí)際的稅收機(jī)制來保護(hù)窮人，保護(hù)社會(huì)。目前總是這樣調(diào)整首付比例是沒明顯效果的。在新加坡，人的一生可以買兩套政府住房，第一套住滿至少5年可以市場價(jià)賣掉賺一筆錢，再買第二套。問題在于，在中國，所有這些可以非常有效的舉措并不符合發(fā)展商、投機(jī)者和地方政府的共同利益，可能沒有人會(huì)使用這些技術(shù)來限制房地產(chǎn)。

    南方日?qǐng)?bào)：內(nèi)地一些地方政府也推出了經(jīng)濟(jì)適用房，來緩解貧困家庭的購房需求，但是政府應(yīng)該如何解決大量的“夾心層”的住房問題？

    鄭永年：中國現(xiàn)在的住房政策，認(rèn)為公共住房就是救濟(jì)窮人，而這可以說是發(fā)達(dá)國家最糟糕的住房政策。政府把公共住房看作是救濟(jì)窮人，肯定要失敗，那些社區(qū)最后都會(huì)成為貧民窟、治安危機(jī)重重的場所。歐美一些國家就有這樣的先例。而像北歐，政府真正把公共住房作為社會(huì)政策，都做得很好。

    我所說的公共住房，是應(yīng)當(dāng)考慮工薪階層在內(nèi)的。工薪階層是可以付錢的，主要是公共住房的價(jià)格要合理。新加坡80%以上的人都住在政府住房里，如果政府要虧本的話，我想這個(gè)項(xiàng)目不會(huì)這么長久。政府可以賺錢，只是利潤率多少的問題。公共住房不一定完全要政府補(bǔ)貼，政府和開發(fā)商是可以做的，只是利潤率是多少的問題。所以，政府制定的公共住房政策不僅僅要包納窮人，還要把廣大的中產(chǎn)階級(jí)包括進(jìn)來，由政府培養(yǎng)中產(chǎn)階級(jí)。而現(xiàn)在的政策在很多方面不僅限制了中產(chǎn)階級(jí)，而且是剝奪了中產(chǎn)階級(jí)。

    南方日?qǐng)?bào)：其他國家的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國政府部門應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場有什么可鑒之處？

    鄭永年：縱觀世界各國，凡是房地產(chǎn)市場發(fā)展健全和公共住房解決得好的國家，都是把房地產(chǎn)作為國家社會(huì)政策的一部分。房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)不是這些國家政府的首要考量。經(jīng)濟(jì)因素當(dāng)然很重要。房地產(chǎn)的發(fā)展也必須考慮到供求關(guān)系，否則是不可持續(xù)的。但是這種經(jīng)濟(jì)考量是在宏觀的社會(huì)政策構(gòu)架內(nèi)進(jìn)行的。中國的生產(chǎn)性投資過度，社會(huì)性投資嚴(yán)重不足。政府作為一個(gè)組織，需要尋求長治久安，而各級(jí)官員作為個(gè)體，卻覺得做好自己的三五年任期就可以了，這是一對(duì)矛盾，所以，政府要有戰(zhàn)略性的思維來處理住房政策。

    土地改革是保障房地產(chǎn)市場核心因素

    處理中國最核心的三大改革對(duì)象———農(nóng)民、農(nóng)民工、城市居民都與土地有關(guān)，城市化也涉及土地問題。

    南方日?qǐng)?bào)：應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場，土地改革是其中核心因素，政府部門應(yīng)該從何入手？

    鄭永年：我認(rèn)為處理中國最核心的三大改革對(duì)象———農(nóng)民、農(nóng)民工、城市居民都與土地有關(guān)。這種三元社會(huì)是最不穩(wěn)定的，農(nóng)民的土地要保護(hù)，農(nóng)民工要市民化，而城市化也涉及土地問題。現(xiàn)在講城鄉(xiāng)一體化，要有具體的政策，要把這三個(gè)統(tǒng)一起來才行，本質(zhì)上圍繞土地這一問題。每個(gè)人都在提，但沒有人在好好地規(guī)劃，要把這三個(gè)都放進(jìn)來。土地是核心問題，一定要去做的。第一代農(nóng)民工可以回家，第二代怎么回呢，生活教育都在城市，現(xiàn)在第三代都開始了，要承認(rèn)現(xiàn)實(shí)。

    政策的科學(xué)性首先要以現(xiàn)實(shí)為基礎(chǔ)。農(nóng)民工問題只能整合起來，一方面讓他們享受服務(wù)，一方面讓他們繼續(xù)提供貢獻(xiàn)，現(xiàn)在的情況既難讓他們提供持續(xù)的貢獻(xiàn)又無法讓他們享受權(quán)利保障，所以這個(gè)三元社會(huì)高度不穩(wěn)。城鄉(xiāng)二元加上農(nóng)民工三元社會(huì)要怎么消化？要消化就要土地，這個(gè)東西得好好想一想。中國現(xiàn)在的土地不向自己的老百姓開放而向外資開放，現(xiàn)在炒房的熱錢有多少誰也說不清楚。所以在房價(jià)問題上，地方政府、房地產(chǎn)商、外資都是利益共同體，最受害的是老百姓也是中央政府，對(duì)社會(huì)來說則是既沒有短期利益更沒有長遠(yuǎn)利益。

    (南方日?qǐng)?bào)記者 景小華   實(shí)習(xí)生 楊鴿)