“小區(qū)哪些收入屬于公共收益？”“我們小區(qū)的公共收益有多少？”“公共收益都用在哪里？”……近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，小區(qū)公共收益越來(lái)越多，但由于部分小區(qū)公共收益賬目不公開(kāi)、不透明，成了一筆“糊涂賬”，使之成為小區(qū)物業(yè)糾紛的導(dǎo)火索之一。那么，小區(qū)公共收益到底包含哪些款項(xiàng)？這筆資金又該如何管理和使用呢？帶著這些問(wèn)題，記者走訪了拉薩市的部分小區(qū)，并采訪業(yè)主、物業(yè)公司了解相關(guān)情況。

【走訪】

收支情況未公開(kāi)

部分業(yè)主對(duì)公共收益不甚了解

近日，記者來(lái)到位于拉薩市柳梧新區(qū)的海亮祥云華府小區(qū)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)幾乎每個(gè)單元樓的電梯和樓道內(nèi)，都安裝上了平面或電子廣告牌，廣告內(nèi)容涉及生活用品、房地產(chǎn)、保健品等多類產(chǎn)品，甚至小區(qū)內(nèi)的綠地旁也立起了大大的廣告牌，刊登著不同商家的廣告。海亮祥云華府小區(qū)業(yè)主洛先生告訴記者：“我們小區(qū)很多地方都設(shè)置了廣告牌，這些廣告收益屬于公共收益，應(yīng)該歸業(yè)主所有，但物業(yè)從未公開(kāi)過(guò)收支情況，我們也不知道這筆錢(qián)用到哪了?！?/p>

同洛先生一樣，家住拉薩市城關(guān)區(qū)萬(wàn)利嘉園小區(qū)的周女士同樣也不了解小區(qū)的公共收益。她告訴記者，小區(qū)靠近太陽(yáng)島國(guó)際城農(nóng)貿(mào)花鳥(niǎo)市場(chǎng)，周邊有很多餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所，不少市民在附近消費(fèi)時(shí)會(huì)將車輛停放在小區(qū)內(nèi)。“外來(lái)車輛在小區(qū)內(nèi)停車，需要繳納停車費(fèi)，這筆收益應(yīng)該歸業(yè)主所有，但物業(yè)從未告知過(guò)業(yè)主，具體收了多少錢(qián)我們也不清楚。”周女士說(shuō)。

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)車庫(kù)出入口處的道閘欄桿、走廊、電梯、地面停車場(chǎng)、廣場(chǎng)空地等地，都能通過(guò)不同方式產(chǎn)生公共收益。有不少業(yè)主向記者反映，小區(qū)的公共收益究竟有多少、具體用在哪里、如何使用的，這些問(wèn)題大家都很關(guān)注，但從物業(yè)服務(wù)公司得到的答復(fù)總是語(yǔ)焉不詳，因此，不少小區(qū)的公共收益就成了一筆“糊涂賬”，也成為業(yè)主們的一塊“心病”。

【回應(yīng)】

物業(yè)公司代為管理　

公共收益用于小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

《民法典》第943條規(guī)定“業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況，物業(yè)公司必須向業(yè)主定期公開(kāi)，并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行報(bào)告。”但記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，只有少數(shù)物業(yè)公司向業(yè)主公開(kāi)了公共收益的收支情況。對(duì)此，不少物業(yè)公司都表示，雖然未公開(kāi)小區(qū)公共收益，但收益款項(xiàng)大多都用于小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升小區(qū)宜居環(huán)境。

走訪中記者發(fā)現(xiàn)，海亮祥云華府、南岸天都、海亮頗章、海亮天城等小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司都為西藏海亮物業(yè)服務(wù)有限公司，目前這4個(gè)小區(qū)均未公開(kāi)公共收益情況。該公司總經(jīng)理?xiàng)钕壬硎?，小區(qū)內(nèi)部的公共收益主要包括電梯轎廂廣告、戶外廣告、小區(qū)內(nèi)租賃的攤位收益等，款項(xiàng)主要用于小區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、綠化維護(hù)等。“這四個(gè)小區(qū)目前沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，小區(qū)公共收益由物業(yè)公司代為管理。由于小區(qū)入住率不高，物業(yè)費(fèi)收繳率低，導(dǎo)致我們?cè)谛^(qū)各類設(shè)施維護(hù)、草地樹(shù)木養(yǎng)護(hù)方面都存在資金難題，因此只能用公共收益的錢(qián)款來(lái)承擔(dān)這些開(kāi)支?！睏钕壬f(shuō)。

這樣的說(shuō)法得到了另一小區(qū)物業(yè)經(jīng)理李先生的認(rèn)可，他告訴記者，由于一些小區(qū)交房時(shí)間、業(yè)主入住時(shí)間不同，當(dāng)公共區(qū)域出現(xiàn)問(wèn)題需要大修時(shí)，很多業(yè)主都不愿意承擔(dān)這筆費(fèi)用，因此只能用公共收益來(lái)墊付?！斑@種情況下，如果我們?nèi)ド暾?qǐng)專項(xiàng)維修資金，耗時(shí)太久會(huì)影響業(yè)主的日常生活，所以我們就會(huì)從公共收益中支取款項(xiàng)進(jìn)行維修?！崩钕壬f(shuō)。

【解讀】

收益明細(xì)應(yīng)公開(kāi)

業(yè)主對(duì)使用情況享有知情權(quán)

從占用小區(qū)屬于業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地帶來(lái)的停車費(fèi)用收益，到公共區(qū)域的廣告收入，再到使用小區(qū)公共區(qū)域出租的收益等，公共收益在許多小區(qū)都會(huì)客觀存在，且受法律保護(hù)。西藏索泰律師事務(wù)所主任、拉薩市十二屆人大常委會(huì)立法咨詢專家?guī)鞂＜宜骼蕡?jiān)才表示，根據(jù)《民法典》規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，并且“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。

“小區(qū)公共收益主要包括小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益、停車費(fèi)收益、出租的攤位收益，球場(chǎng)、活動(dòng)等公共配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收入以及通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、公用房租金等。《民法典》明確規(guī)定這些收入都?xì)w業(yè)主所有。”索朗堅(jiān)才告訴記者，在實(shí)際操作過(guò)程中，“業(yè)主共有部分權(quán)屬”一般由業(yè)主委員會(huì)來(lái)管理，公共收益分配是給所有業(yè)主，還是用于小區(qū)建設(shè)，都應(yīng)該由業(yè)委會(huì)或者全體業(yè)主共同決定。

此外，《民法典》還規(guī)定“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》也明確了業(yè)主對(duì)共有部分產(chǎn)生的收入享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)?！叭绻飿I(yè)管理存在不合理現(xiàn)象，業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門(mén)進(jìn)行投訴、舉報(bào)，也可以直接向人民法院起訴，請(qǐng)求公開(kāi)共用部分的使用和收益情況，或者請(qǐng)求對(duì)公共區(qū)域的收益進(jìn)行分配?！薄∷骼蕡?jiān)才說(shuō)。

記者手記

公共收益 不該是筆“糊涂賬”

記者在采訪中了解到，大多數(shù)小區(qū)公共收益都由物業(yè)服務(wù)公司代為收取管理，但物業(yè)服務(wù)公司并沒(méi)有對(duì)公共收益進(jìn)行公示，使得很多業(yè)主對(duì)收益去向不甚了解。這不僅損害了業(yè)主的合法權(quán)益，也引發(fā)了小區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的矛盾。因此，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該按照相關(guān)法律規(guī)定，及時(shí)、主動(dòng)公開(kāi)公共收益的收支賬單，不要讓公共收益成為“糊涂賬”，切實(shí)保障業(yè)主對(duì)小區(qū)公共收益享有的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，協(xié)調(diào)好業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系，避免產(chǎn)生新的管理難題。此外，廣大業(yè)主也應(yīng)該支持物業(yè)服務(wù)公司的工作，遇到問(wèn)題及時(shí)溝通，通過(guò)正當(dāng)?shù)姆赏緩胶褪侄蝸?lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。