西藏自治區(qū)人民政府辦公廳轉發(fā)自治區(qū)建設廳等七部門關于積極引導和合理調控我區(qū)住房價格意見的通知

各行署、拉薩市人民政府，自治區(qū)各委、辦、廳、局：

　　自治區(qū)建設廳等七部門《關于積極引導和合理調控我區(qū)住房價格的意見》已經自治區(qū)人民政府研究同意，現轉發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

二○○五年九月十二日

關于積極引導和合理調控我區(qū)住房價格的意見
自治區(qū)建設廳  自治區(qū)發(fā)展改革委  自治區(qū)財政廳  自治區(qū)國土資源廳 
人民銀行拉薩中心支行  自治區(qū)國稅局  西藏銀監(jiān)局
（2005年8月）

　　我區(qū)房地產業(yè)起步較晚，房地產市場近兩年呈現持續(xù)、快速發(fā)展勢頭，近一個時期以來，住房價格因供需矛盾問題上漲較快。實現我區(qū)房地產市場的持續(xù)、健康發(fā)展，努力達到房地產市場供求的總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定，使房地產業(yè)在拉動我區(qū)經濟增長和改善人民居住條件方面發(fā)揮重要作用是我區(qū)今后一段時期的主要工作。為進一步引導和培育房地產市場健康發(fā)展，根據《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國發(fā)明電〔2005〕8號）和《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等七部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（國辦發(fā)〔2005〕26號）文件精神，結合我區(qū)實際，現提出如下意見：
　　一、積極培育和鼓勵房地產業(yè)發(fā)展
　　各地（市）要認真貫徹落實我區(qū)招商引資的優(yōu)惠政策，加大房地產市場開放力度和招商引資、投資力度，吸納區(qū)內外資金參與房地產開發(fā)建設，鼓勵民營資本投資房地產，不斷提高住宅建設綜合開發(fā)率、公共設施配套水平和規(guī)劃設計水平，切實改善人民群眾的居住質量和生活質量；推動住宅產業(yè)現代化，努力為房地產企業(yè)營造公開、公平、公正的市場環(huán)境；鼓勵節(jié)能省地型住宅的開發(fā)建設，通過住宅與房地產業(yè)的發(fā)展延伸并帶動相關產業(yè)的發(fā)展。
　　積極鼓勵非本地居民尤其是農牧民到城鎮(zhèn)購買成套商品住房。凡在我區(qū)城（市）鎮(zhèn)購買成套商品住房，只要手續(xù)完備、證件齊全，且有合法的收入來源，符合自治區(qū)招商引資及有關規(guī)定的，均可按有關辦法辦理戶口遷移手續(xù)，享受城鎮(zhèn)居民同等待遇。
　　二、加強土地市場的引導
　　各級國土、發(fā)展改革部門要按照土地利用年度計劃，確定土地投放房地產市場規(guī)模，及時制定和公布經濟適用住房、廉租住房和普通商品房土地供應計劃，定期公布土地市場供求信息，增加土地市場透明度，積極引導房地產業(yè)健康發(fā)展。
　　各級國土部門要對住房價格上漲過快的地（市）提高其居住用地在土地供應中的比例，著重增加普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴格中、高檔商品房用地招、拍、掛制度和土地供應政策，停止城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內自建私房和別墅類土地供應，優(yōu)先供應三層及三層以上普通住宅用地。在土地出讓合同中，要明確開工與竣工的條件和時間要求、違約責任等。
　　各級國土部門要建立地價動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)，完善以基準地價為主的土地市場調控體系，加強房地產開發(fā)用地供后監(jiān)管，對違反土地出讓合同約定或有關規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責任；要認真清理閑置土地，盤活存量土地，提高土地利用率。對城市規(guī)劃區(qū)范圍內以出讓等有償方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的閑置土地，閑置時間未滿一年的土地，督促動工或要求修建為臨時綠地；對閑置時間超過一年的土地，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的閑置費；閑置二年以上的土地要無償收回土地使用權。
　　三、改善住房供應結構，構建多層次的住房保障體系
　　各地（市）要根據當地實際情況努力將房地產業(yè)培育成新的經濟增長點，大力發(fā)展普通住房建設。要根據房地產市場需求情況制定年度房地產開發(fā)計劃并報自治區(qū)發(fā)展改革部門備案，發(fā)展改革部門要合理增加普通住房比例，明確普通住房和經濟適用住房建設規(guī)模、項目布局以及進度安排，建立監(jiān)督檢查各地（市）的房地產開發(fā)計劃執(zhí)行情況和建設工作的正常機制。住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房為主，并將開工、竣工面積和占年度住房建設總量的比例向社會公布，接受社會監(jiān)督，穩(wěn)定市場預期。對各地（市）普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據控制性詳細規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地、停車場等規(guī)劃設計條件，價格管理部門會同建設行政管理部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，原則上取消一樓一底單門獨院式經濟適用住房（包括集資建房），并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應。
　　各地（市）要加強經濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設成本。城鎮(zhèn)規(guī)劃行政主管部門要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據當地政府確定的中低價位普通商品住房和經濟適用住房的建設需求，加快工作進度，優(yōu)先審查規(guī)劃項目，在項目選址上予以保證。
　　各地（市）要完善廉租住房制度，開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調查，全面掌握本地（市）廉租住房需求情況，建立保障對象檔案。將廉租住房建設納入各地（市）工作的目標責任制管理范圍，實行政府指導價。要根據廉租住房需求，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面，解決最低收入家庭基本住房需要。
　　各地（市）要在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。本意見所指享受優(yōu)惠政策普通住房標準為：在我區(qū)未建立集中供暖設施以前住宅小區(qū)建筑容積率在0。9以上，單套建筑面積為144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1。2倍以下的住房；在建立集中供暖設施以后住宅小區(qū)的建筑容積率控制在1。0以上。拉薩市、山南地區(qū)、林芝地區(qū)、日喀則地區(qū)、昌都地區(qū)要嚴格按本標準執(zhí)行，那曲地區(qū)、阿里地區(qū)除住宅小區(qū)建筑容積率控制在0。8以上外，單套建筑面積、實際成交價格要嚴格按本標準執(zhí)行。
　　各地（市）要認真落實自治區(qū)的有關優(yōu)惠政策，吸引房地產開發(fā)商加大房地產開發(fā)投資，鼓勵中小企業(yè)融合成企業(yè)集團，提高產業(yè)集中度和競爭力。嚴厲查處無資質企業(yè)從事房地產經營和開發(fā)。
　　四、加強房地產金融調控
　　各商業(yè)銀行分支機構要認真貫徹落實《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》，加強對房地產開發(fā)、土地儲備、建筑施工企業(yè)流動資金、個人住房和個人商業(yè)用房等貸款的管理，調整和改善房地產貸款結構，引導和支持房地產業(yè)發(fā)展；適當提高購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房及第二套以上（含第二套）住房的個人住房貸款最低首付款比例；嚴格執(zhí)行房地產開發(fā)行業(yè)建設項目資本金制度；銀行監(jiān)管部門要督促各商業(yè)銀行分支機構切實加強貸前調查、貸時審查和貸后檢查工作，加大對商業(yè)銀行房地產貸款的檢查力度，并實行問責制，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為，加強風險提示，防范房地產貸款風險。
　　五、嚴格稅收征管，增強稅收調控房價的能力
　　抓緊制定普通住房優(yōu)惠政策，支持經濟適用住房和廉租住房建設，充分運用稅收等經濟手段調節(jié)房地產市場。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過兩年（含兩年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過兩年（含兩年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
　　各地（市）房產管理部門、國土管理部門要加強與稅務部門的聯系和溝通，及時協(xié)調房產交易和稅收征管等方面存在的問題，積極配合稅務部門加強稅收征收管理，共同建立合理的協(xié)稅護稅管理網絡。
　　六、加強房地產市場管理
　　各地（市）要規(guī)范房地產市場管理，加強房屋銷（預）售管理，培育和規(guī)范房屋租賃市場，建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系，加強對房地產市場的培育和輿論引導，增強政策透明度，促進房地產市場健康發(fā)展。要通過制定、落實優(yōu)惠政策，簡化有關手續(xù)來鼓勵房地產合法交易，打擊非法交易和惡性炒房。
　　房地產開發(fā)商的開發(fā)計劃要報自治區(qū)建設行政主管部門備案，更改計劃必須經建設行政主管部門批準，房型上要克服“貪大求洋”的問題，充分體現民族特色與時代氣息。嚴禁肢解開發(fā)項目，嚴格規(guī)范工程項目轉讓行為，限定房地產開發(fā)周期，制止延期開發(fā)和待價而沽的情況發(fā)生。
　　各級工商、建設行政管理部門要嚴厲打擊商品房虛假廣告、合同欺詐和不實驗資、評估行為；規(guī)范商品房銷（預）售和售后管理，嚴格商品房預售許可證制度。房地產開發(fā)企業(yè)在預售前必須將商品房及開發(fā)小區(qū)的相關圖紙報自治區(qū)建設行政主管部門和當地房屋管理部門備案，預售商品房投入開發(fā)建設的資金要達到工程建設總投資的35％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，同時開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。房地產開發(fā)商如收取商品房訂金，最高金額不得超過房屋總售價的1%；商品房預售，收取預售款最高不得超過房屋總售價的30％。對不按規(guī)定收取定金、預售款和未取得《商品房預售許可證》私自預售商品房的，房屋管理部門不予辦理房屋權屬登記手續(xù)。
　　嚴格禁止無證售房和轉讓期房，禁止開發(fā)企業(yè)以虛假交易、發(fā)布不實價格信息的方式哄抬房價、囤積居奇。對銷售商品房要實行實名制和備案制，與開發(fā)商直接簽訂的商品房銷售合同要報房產管理部門備案，對同一購房者同時購買兩套住房的不予辦理房屋權屬登記手續(xù)。對開發(fā)企業(yè)和中介機構違法違規(guī)銷售商品房的行為，建設行政管理部門要將其作為不良記錄，納入房地產企業(yè)信用檔案，并公開予以曝光，對嚴重擾亂房地產市場的取消其房地產開發(fā)企業(yè)資質。
　　各地（市）要建立健全房地產交易管理機構，加強房地產二、三級市場管理，全面開放二手房市場。房屋管理部門要建立房地產市場信息發(fā)布制度，及時、準確地公布存量房的銷售指導價、住房供求和價格漲落等信息，指導和規(guī)范二手房交易。
　　七、加強城鎮(zhèn)房屋拆遷管理
　　各地（市）拆遷管理部門要嚴格依照土地利用年度計劃和城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，加強拆遷計劃的管理，合理確定年度拆遷規(guī)模。堅決制止城鎮(zhèn)建設和房屋拆遷中存在的急功近利，盲目攀比和大拆大建行為。城鎮(zhèn)房屋拆遷要嚴格實行《房屋拆遷許可證》制度。對未經批準進行拆遷的公有房屋，不予核銷固定資產；對未經批準進行拆遷重建的房屋不予辦理《房屋所有權證》。通過加強城鎮(zhèn)房屋拆遷管理，避免拆遷帶來的被動性住房需求過快增長，進一步減輕市場壓力。各地（市）要將今年我區(qū)的城鎮(zhèn)房屋拆遷總量控制在去年的水平之內，減少拆遷引起的住房需求。
　　各地（市）行署（政府）要對本地區(qū)穩(wěn)定住房價格工作負總責，切實做好城鎮(zhèn)住房保障體系建設工作，加強市場監(jiān)測分析和預警，全面及時地把握市場運行態(tài)勢，適時適度實施調控措施。各相關部門要制定相應的加強房地產市場監(jiān)管的辦法，貫徹落實有關優(yōu)惠政策，確保我區(qū)房地產業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。